Den Mietvertrag richtig lesen
Bevor man als Student in Berlin einen Mietvertrag unterschreibt, sollte man sich über die wichtigsten Bestandteile im Klaren sein.
Hat man den Mietvertrag unterschrieben, erhält man den Schlüssel (Foto: Kürschner).
Ihr wollt eine WG in Berlin gründen und unterschreibt demnächst den Mietvertrag? Dann lest euch diese kurze Mietvertrag-Checkliste durch und erfahrt, auf was ihr beim Mietvertrag — als WG — achten müsst.
Ansprechpartner im Mietvertrag
Im Mietvertrag muss ein Vermieter genannt sein. Oft gibt es einen Verwalter, der nicht der Besitzer ist, aber eure WGverwaltet. Für euch als WG oder Einzelmieter ist dieser Verwalter euer Ansprechpartner wenn es Probleme (Rohrbruch, Einbruch usw.) gibt oder ihr eine Kündigung für die WG-Wohnung aussprechen möchtet.
Wer ist als Mieter im Mietvertrag genannt?
Wenn ihr eine WG in Berlin gründet, müsst ihr vorher klären, wer der Mieter ist. Wenn nur einer den Mietvertrag unterschreibt, ist dieser alleiniger Mieter, d.h. Hauptmieter. Derjenige haftet als alleiniger Mietvertragspartner, z.B. wenn die Miete nicht pünktlich ankommt oder die Wohnung bei Kündigung nicht im vereinbarten Zustand übergeben wird.
Ein Mieter, alle Pflichten
Als Mieter kann derjenige dann andere WG-Mitbewohner als Untermieter angeben. Das muss vom Vermieter genehmigt werden. Eine Kündigung des Mietvertrags — von Seiten der WG-Mieter- kann nur vom WG-Hauptmieter ausgesprochen werden. Alle anderen WG-Mitbewohner können dann sehr unschön vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Schwierig für den WG-Mieter kann es hier auch werden, wenn andere WG-Mitbewohner plötzlich ausziehen, denn für die Miete hat sich im Mietvertrag nur der WG-Hauptmieter verpflichtet!
Alle WG-Mitbewohner als Mieter im Mietvertrag?
Solltet ihr euch dazu entscheiden, alle WG-Mieter sein zu wollen und gemeinsam den Mietvertrag unterschreiben zu wollen, seid ihr alle WG-Hauptmieter. Das bedeutet, dass ihr alle dieselben Rechte und Pflichten habt und auch alle haftet. Bei einer WG ist diese Herangehensweise aber zu überlegen, denn: alle Genehmigungen müssen so von allen WG-Mietern abgestimmt werden und auch einer Kündigung des WG-Mietvertrags müssen alle zustimmen.
Miete von allen WG-Mitbewohnern
Alle Bewohner der WG werden Mietvertragspartner. Nun ist jeder WG-Hauptmieter und hat gegenüber dem Vermieter gleiche Rechte und Pflichten. Jeder haftet für alles, also nicht nur für seinen eigenen Anteil. Soll das Mietverhältnis gekündigt werden, d.h. euer WG-Mietvertrag beendet werden, müssen alle Vertragspartner kündigen. Vorteil ist hier aber, dass alle für die Miete aufkommen müssen und diese finanzielle Last nicht auf einem einzigen WG-Mieter liegt.
Angaben zu WG-Wohnung im Mietvertrag
Der WG-Mietvertrag enthält genaue Informationen zum Mietobjekt, d.h. zu eurer WG-Wohnung.
Im WG-Mietvertrag sollte stehen:
- Adresse der WG-Wohnung
- Lage (Vorderhaus/ Seitenflügel/ Quergebäude, Etage)
- Raumangabe
- zusätzliche Räume, Nebenräume
- Größe der WG
- Einrichtungsgegenstände bzw. Einbauten (Einbauküche, Regale, Spüle usw.)
Wenn ihr aus irgendeinem Grund Zweifel an der im WG-Mietvertrag angegebenen Größe der WG-Wohnung habt, könnt ihr sie auf eigene Kosten überprüfen lassen. Warum das wichtig sein kann? Der Wasserverbrauch eurer WG wird über die Größe der Wohnung berechnet.
Übergabeprotokoll
Bei Abschluss des WG-Mietvertrags solltet ihr darauf achten, dass nur Einbauten im Mietvertrag stehen, welche sich in der WG-Wohnung befinden. So etwas wird u.a. im Übergabeprotokoll festgehalten. Die Wichtigkeit dieses Protokoll solltet ihr nicht unterschätzen. Alle Mängel welche euch vor dem Unterschreiben des WG-Mietvertrags auffallen, z.B. Risse in den Fliesen, beschädigte Amaturen, beschädigter Fußboden usw., sollten in diesem Protokoll festgehalten werden. Sollte es zur Kündigung kommen und ihr könnt nicht nachweisen, dass die Schäden bereits vor eurem Einzug existierten, kann das Probleme geben.
Mietspiegel in Berlin
Zur Berechnung der Nettokaltmiete kann man sich den aktuellen Berliner Mietspiegel (s.u) anschauen. Er ist eine Übersicht über die zum Stichtag im Durchschnitt gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen. So wird die so genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ ermittelt.
Die Höhe eurer Miete darf max. 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also überprüft das vor dem Unterschreiben des WG-Mietvertrags.
Mietdauer unbefristet?
Ihr solltet im WG-Mietvertrag nachlesen wie die Mietdauer geregelt ist und wann ihr ggf. eine Kündigung aussprechen könnt. Bei einem unbefristeteten Mietvertrag kann man jederzeit drei Monate im Voraus kündigen. Mieterhöhungen sind entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete (s.o.) möglich.
Staffelmietvertrag
Bei einem Staffelmietvertrag wird ohne Ankündigung in einem Zeitabstand, der im Mietvertrag stehen sollte, die Miete erhöht. Das hat den Vorteil, dass man sich auf die Erhöhung der Miete vorbereiten kann, da man darum weiß. Bei einem “normalen” Vertrag kann die Miete sehr plötzlich steigen. Es kann in einem solchen Mietvertrag eine Kündigung für die ersten 4 Jahre ausgeschlossen werden. Solch ein Mietvertrag ist für eine WG nicht unbedingt ratsam.
Betriebskosten für die WG
Zu den Betriebskosten sollte etwas im WG-Mietvertrag stehen. Die Betriebskosten unterteilt man in kalte und warme Betriebskosten.
Zu den kalten Betriebskosten gehören u.a.:
- Grundsteuer
- Straßenreinigung, Müllabfuhr
- Schornsteinreinigung
- Hausmeisterservice
- Reinigung
- Hausbeleuchtung
- Gemeinschaftsantennenanlage
- ggf. Betrieb eines Personenaufzuges
- Wasserversorgung
- Entwässerung
Zu den warmen Betriebskosten gehören u.a.:
- Heizkosten
- Wartungskosten
- Warmwasserverbrauch
Die Höhe der Betriebskosten richtet sich im ersten Jahr u.a. nach dem Verbrauch vom Vormieter. Ihr leistet dann eine Vorauszahlung, die spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum abgerechnet werden muss. Wenn die Abrechnung nach diesen 12 Monaten in der Post liegt, hat der Vermieter Pech gehabt!
WG-Mitbewohner mit großem Wasserbedarf
Zu den warmen Betriebskosten zählt auch euer verbrauchtes Wasser und eure Heizkosten. Gerade in einer WG sollte auf eine gewisse Ausgeglichenheit geachtet werden. Wenn ein WG-Mitbewohner von Oktober bis Mitte Mai die Heizung auf vier laufen hat und ein anderer WG-Mitbewohner darauf bedacht ist, lieber drei Pullis anzuziehen, anstatt die Heizung anzumachen, ist das weder gerecht noch sinnvoll. Je nach dem, wie sparsam ihr wart, müsst Ihr entweder eine Nachzahlung leisten oder erhaltet ein Guthaben.
Abfrage Mietspiegel in Berlin
